¿Qué son las SOCIMI? Una oportunidad de inversión en el sector inmobiliario

Descubre en este artículo qué son las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) y los motivos por los que te puede interesar invertir en el sector inmobiliario.

• El auge de las SOCIMI es continuo gracias, entre otras cosas, a sus tipos reducidos de tributación.
• Si quieres invertir en el sector inmobiliario, te contamos los motivos por los que te puede interesar hacerlo a través de una SOCIMI.

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) están experimentando un rápido crecimiento en España. Este crecimiento se ha producido tanto en número, como en volumen de activos y en capitalización bursátil. Entre 2013 y 2019, el número de las SOCIMI ha aumentado de 2 a 90. Su capitalización bursátil, por otro lado, ha crecido de 0,1 mm de euros a 27 mm de euros.

Contenido del post

1. ¿Qué es una SOCIMI?
2. ¿Por qué están creciendo tanto en España?
3. ¿Con que objetivo se introdujeron?
4. Principales aspectos que regulan la actividad de las SOCIMI
5. ¿Cuáles son las ventajas fiscales de las SOCIMI?
6. ¿Qué cambios están previstos en la fiscalidad de las SOCIMI?

Según se detalla en los PGE para el 2021, se estima que el beneficio fiscal de las SOCIMI crezca el 2,1 por ciento en 2021, llegando a los 108 millones de euros. Este sector se caracteriza por su elevada concentración. Unas pocas SOCIMI de gran tamaño coexisten con un nutrido grupo de sociedades más pequeñas. En términos de capitalización bursátil, a finales de 2019 las cinco mayores SOCIMI representaban el 65% del valor bursátil total de estas sociedades. Así, concentraban también alrededor del 65% de los activos inmobiliarios del sector.

1) ¿Qué es una SOCIMI?

SOCIMI es la abreviatura de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Estas sociedades están especializadas en la inversión y gestión inmobiliaria. Están reguladas en España desde el año 2009 (Ley 11/2009, de 26 de octubre). El propósito de estos instrumentos de inversión colectiva es la tenencia directa o indirecta de activos inmobiliarios para alquilar. Las SOCIMI son similares a los Real Estate Investment Trust (REIT). Los REIT surgieron en Estados Unidos en los años sesenta y han registrado una importante expansión internacional desde entonces.

2) ¿Por qué están creciendo tanto en España?

• Primero, debido a la reforma de las SOCIMI aprobada a finales de 2012. Esta reforma dotó a estas sociedades de ventajas fiscales para sus inversores.
• Segundo, a causa de la mejora gradual del entorno macrofinanciero e inmobiliario de la economía española.
• Y, en tercer lugar, por sus ventajas frente a la inversión directa en inmuebles para los inversores minoristas. De esta manera, diversifican sus riesgos, al invertir en carteras con distintos inmuebles.

3) ¿Con que objetivo se introdujeron?

• Dinamizar el mercado del alquiler. Según el Banco de España las socimis pueden ser una de las posibles soluciones a los problemas del alquiler en España. Esto es debido a que las socimis están aumentando el peso de su negocio residencial, sobre todo en las grandes áreas metropolitanas. En caso de consolidarse esta tendencia, podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años, lo que contribuiría a moderar el crecimiento de los precios.
• Reactivar la inversión colectiva inmobiliaria, que llevaba cayendo de forma continuada desde que comenzó la crisis en 2008. Las socimis buscan sustituir a las sociedades y fondos de inversión inmobiliarios. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria, estos iniciaron un proceso de progresiva pérdida de inversores y de patrimonio que derivó en su práctica desaparición como instrumentos de inversión.
• Facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario.

4) Principales aspectos que regulan la actividad de las SOCIMI

• Son sociedades anónimas que deben cotizar en mercados regulados o alternativos de la UE, del Espacio Económico Europeo o de cualquier país con el que exista un intercambio efectivo de información tributaria.
• Su capital social mínimo es de 5.000.000 de euros en inmuebles que se destinen al alquiler.
• Su objeto social es la tenencia, directa o indirecta, de activos inmobiliarios para su alquiler.
• Al menos el 80% del valor del activo debe estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana (viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas) destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, o en participaciones en el capital de otras SOCIMI o de sociedades que, aunque no estén constituidas como SOCIMI, tengan una actividad y régimen similares.
• Debe distribuirse, a través de dividendos, un mínimo de:
  • El 80% de las rentas obtenidas por arrendamiento.
  • El 100% de los dividendos recibidos de las participaciones en el capital de otras SOCIMI, REIT y sub-SOCIMI.
  • El 50% de los beneficios procedentes de la venta de activos inmobiliarios y de participaciones en el capital de las sociedades anteriores.
• Existe un plazo de permanencia mínima de tres años de las inversiones inmobiliarias y de siete años si estas han sido promovidas por la sociedad.

5) ¿Cuáles son las ventajas fiscales de las SOCIMI?

En la Ley 11/2009, de 26 de octubre, se estableció una fiscalidad especial para las SOCIMI, que no ha estado exenta de controversias. Esta ley las dota de las siguientes ventajas fiscales:

• No tributan los beneficios en el impuesto sobre sociedades (tipo al 0 %).
• Los dividendos distribuidos a los accionistas que sean personas físicas tributan a un tipo del 19% en el IRPF. Si son personas jurídicas, serán base imponible en su correspondiente impuesto sobre sociedades.

Las SOCIMI tienen una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos para la promoción de estas viviendas.

6) ¿Qué cambios están previstos en la fiscalidad de las SOCIMI?

La fiscalidad de las SOCIMI es reducida, al tributar sus inversores al cobrar sus dividendos. Sin embargo, esta fiscalidad se verá ligeramente incrementada, según anunció el Gobierno con la presentación de los PGE para el 2021. En concreto se establecerá un tipo de gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos como dividendo a sus socios. El Gobierno tiene previsto incluir durante la tramitación de la ley antifraude. También tiene incluirá medidas para reforzar el control de las SICAV. Sin embargo, la capacidad recaudatoria de esta medida sería muy limitada porque todas las grandes socimis reparten entre sus accionistas el 100% del beneficio contable. La inversión en las SOCIMI puede ser una interesante alternativa por su rentabilidad y ventajas fiscales. Pueden participar aquellos inversores que quieran optimizar sus inversiones en el mercado inmobiliario. Y, a la par, diversificar sus riesgos.